Visste du at dersom du leier ut en bolig der du selv har folkeregistrert adresse, skatter du ikke på samme måte som hvis du leier ut en adskilt utleieenhet?
I denne artikkelen skal vi ta deg gjennom de viktigste tipsene til selvangivelsen for deg som leier ut.
Utleie av mer enn halvparten av din egen bolig
Dersom du leier ut mer enn halvparten av din egen bolig så vil inntekten være skattefri dersom den ikke overstiger 20 000 kr per år. Det er med andre ord inntekten som avgjør om du er skattepliktig, ikke størrelsen på leieobjektet. Dersom inntektene dine overstiger dette beløpet må du skatte fra og med første krone. Det er lurt å sette seg inn i hvilke skatteregler som gjelder for deg og din utleiebolig.
For å vurdere om du leier ut mer enn halvparten av boligen din skal du ta utgangspunktet i utleieverdien av den utleide enheten. Det er med andre ord ikke avgjort alene basert på arealet.
For å regne utleieverdien tar du utgangspunkt i tenkt leiepris for den delen du bor i, og sammenligner med tenkt leiepris for den utleide delen. Hvis den det er større pris for den utleide delen enn den du bor i leier du ut mer enn halvparten av boligen din.
Leiekontrakt, kredittsjekk, innkreving og purring på husleien, indeksregulering, juridisk bistand og mye mer.
Les mer
Fratrekk i selvangivelsen for relevante kostnader
Dersom det er slik at du leier ut egen bolig, men inntektene går utover de skattefrie beløpsgrensene, eller du leier ut en bolig du ikke bor i selv, må du betale skatt av netto leieinntekter. Dette betyr igjen at du kan trekke fra det som kalles relevante kostnader knyttet til utleievirksomheten din.
Hos Skatteetaten vil du finne et eget skjema for leieinntekter. Det kalles RF-1189. Du må benytte post 2.7. for å fylle ut alle fradragene du måtte ha. Dette skjemaet leverer du elektronisk sammen med resten av selvangivelsen.
Du trenger ikke levere med dokumentasjon. Du bør likevel være oppmerksom på at du må kunne dokumentere de kostnadene du har krevd fradrag for dersom skattekontoret skulle etterspørre dette.
Viktig skille mellom vedlikehold og påkostninger
Når du driver med utleie i en slik skala at du betaler skatt av inntektene, kan du også trekke vedlikeholdsutgifter fra i selvangivelsen. Det er dog viktig å skille mellom utgifter til vedlikehold og utgifter til det som regnes som påkostninger.
Hvis det skulle vært nødvendig å bytte ut den gamle kjøkkeninnredningen i utleieobjektet vil dette regnes som en vedlikeholdsutgift. Dette gjelder dersom du bytter til en ny innredning med omtrent samme standard som den forrige.
Bygger du et tilbygg, endrer planløsning eller pusser opp bad og kjøkken til en høyere standard vil dette bli regnet som påkostning, og ikke vedlikehold. Da kan du ikke trekke kostnadene fra selvangivelsen.
Fradrag i selvangivelsen for deg som leier ut møblert
Dersom kostprisen er over 15 000 kr per enhet og har en brukstid på mer enn tre år, kan møblene avskrives på selvangivelsen som driftsmidler. Annet innbo kan saldo avskrives. Her er satsen 20 %. Møbler og innbo som har kostet mindre enn 15 000 kr i anskaffelse per gjenstand kan fradrag føres fullt ut.
Artikkelen fortsetter litt lenger ned ⇣
Ved møblert utleie på inntil tre år, kan møblene trekkes fra på selvangivelsen med 15 % av den årlige leieinntekten. Leier du ut i mindre enn tre år og benytter innboet det er snakk om selv både før og etter utleieperioden, kan du trekke fra et skjønnsmessig fradrag for slitasje på 15 % av din brutto leieinntekt.
Andre fradrag
Dersom du må reise for å holde visninger, utføre vedlikehold og tilsyn vil du kunne få betalt per kilometer. Reiser du mer enn ti dager i året i forbindelse med din utleievirksomhet, uten overnatting, regnes dette som arbeidsreiser og satsen blir litt lavere. Du kan også trekke fra utgifter i forbindelse med annonsering av utleieobjektet.
Dersom du ikke bor i boligen som leies ut, kan du på selvangivelsen trekke fra alle faste kostnader. Forsikringer, kommunale avgifter, festeavgift, eiendomsskatt, husleie til borettslag er eksempler på slike kostnader. Dersom du bor i boligen selv, kan du ikke trekke fra den andelen av disse kostnadene som gjelder din del av boligen. Du må derfor foreta en skjønnsmessig fordeling av de faste kostnadene. Du kan også trekke fra lys og varme hvis dette er inkludert i husleien.
Dersom det oppstår skader på utleieobjektet, som ikke dekkes gjennom depositumet, er det forsikringen som vil dekke dette.
Egne skatteregler for korttidsutleie
Det som var nytt fra og med inntektsåret 2018 var at det da kom egne skatteregler for korttidsutleie. Dette gjelder fremdeles i 2022. Kortidsutleie defineres her som utleie av deler av egen bolig som har en maksimal varighet på 30 dager.
Reglene gir deg mulighet til å tjene inntil 10 000 kr per år uten at du må betale skatt av beløpet. Det er dog viktig å være oppmerksom på at grensen på 30 dager er knyttet opp til hvert enkelt leieforhold. Beløpsgrensen på 10 000 kr, derimot, gjelder for hele året. Dersom du tjener mer enn 10 000 kr i året på korttidsutleie, blir 85 % av det overskytende regnet som skattepliktig inntekt.
Leiekontrakt, kredittsjekk, innkreving og purring på husleien, indeksregulering, juridisk bistand og mye mer.
