Reglene rundt beskatning av leieinntekter kan virke innviklet ved første øyekast. Hvor mye må du som privat utleier skatte og hvilke inntektsfradrag har du krav på?
Vi har tatt en prat med Per-Ole Hegdahl, advokat og tidligere rådgiver i Skattebetalerforeningen. Hegdahl har jobbet tett på regnskapsførerbransjen i mange år, og har blant annet lang erfaring fra Regnskap Norge og Skatteetaten.
Finn ut hva du bør betale i skatt – testen finner du lenger ned i artikkelen ⇣
Med Premium-abonnement fra Husleie.no er juridisk rådgivning inkludert
Kom i gang nå – helt gratis!
Ulik beskatning avhenger av hva du leier ut
Beskatning av leieinntekter avhenger av hva du leier ut og hvor lang leieperioden er. Dersom dine leieinntekter er skattepliktige, så skal netto overskudd som hovedregel beskattes som kapitalinntekt. I 2021 er skattesatsen på 22 prosent. Hvis utgiftene overstiger leieinntektene skal underskuddet føres som et fradrag i skattemeldingen som en kapitalkostnad.
For å finne ut hva du som utleier skal betale skatt av, er det først og fremst viktig å vite hva du leier ut. Du skattlegges nemlig ikke på samme måte hvis du leier ut bolig der du selv har folkeregistrert adresse, som hvis du leier ut en adskilt utleieenhet. Dersom du leier ut fritidsbolig er det egne regler for dette.
– Hvilke skatterelger som gjelder ved utleie avhenger av leieforholdet. Hvis du leier ut en bolig som kun blir benyttet til utleie, vil alle inntektene være skattepliktige. Et rent utleieobjekt anses som en sekundærbolig og da blir alle inntekter skattepliktige mens alle utgifter relatert til boligen kommer til fradrag, forteller Per-Ole Hegdahl.
Ny veileder for skatt på leieinntekter!
Når er leieinntekter skattepliktige?
Spørsmålet om når en leieinntekt blir skattepliktig styres av reglene om hva som blir å anse som en fritakslignet bolig eller en regnskapslignet bolig (sekundærbolig).
– Boligen du bor i og bruker som din egen er normalt å betrakte som en fritakslignet bolig. Hvis mindre enn halvparten av verdien av egen bolig leies ut, for eksempel ved at du leier ut en hybel eller en egen leilighet i din egen enebolig, vil leieinntekten være skattefri. Dette under forutsetning av at den delen du leier ut representerer mindre enn halvparten av den verdien du selv bor i.
Hegdahl beskriver at det i tillegg er et krav om at leieforholdet må ha en varighet på minst 30 dager. Er leieforholdet av kortere varighet vil leieinntekten bli skattepliktig.
Hva om man er flere personer som leier ut boligen?
– Dersom man er flere som leier ut en utleiebolig, vil utleieboligen bli å anse som en regnskapslignet bolig hvor eierne skal beskattes for en forholdsmessig eierandel av netto inntekter, sier Hegdahl.
Regler rundt korttidsleie
I det tilfellet du leier ut hele boligen og inntektene dine er 20 000 kroner eller mindre per år, så vil utleieinntektene også være skattefrie. Dette gjelder hvis leieforholdet har en varighet på minst 30 dager. Blir utleie av egen bolig definert som korttidsutleie – utleie av varighet på mindre enn 30 dager – vil de første 10.000 kronene være skattefrie, mens 85% av alle inntekter utover 10.000 kroner blir skattepliktig.
– For korttidsutleieforhold som typisk skjer gjennom AirBnB eller lignende markedsplasser, gis du heller ikke rett til å fradragsføre kostnader ved boligen som vedlikeholdsutgifter eller kommunale utgifter.
Dersom du leier ut deler av boligen, avgjøres skatteplikten i stor grad av om du leier ut mindre enn halvparten eller mer enn halvparten av verdien av boligen. Det gjelder også hvorvidt leieforholdet er å anse som korttidsutleie eller langtidsutleie. Dette skal avgjøres og vurderes ut fra boligens utleieverdi (utleid areal kan brukes som et utgangspunkt, men er ikke avgjørende).
– Hvilke skatterelger som gjelder ved utleie avhenger av leieforholdet, forteller Hegdahl.
Fradrag på skatten
Ifølge regelverket kan du fradragsføre vedlikeholdsutgifter og andre kostnader mot skattepliktig leieinntekt. Det er likevel en grense for hva som aksepteres som vedlikehold og kan fradragsføres, og hva som anses som påkostninger og ikke kommer til fradrag.
– Når det gjelder vedlikehold og påkostning er det kun nødvendig vedlikehold, slik som slit og eldre, som skal fradragsføres, forteller Hegdahl.
Det må skilles mellom hva som anses som vedlikehold og hva som anses som påkostninger av utleieboligen.
– Vedlikeholdsutgifter er det man typisk gjør for at boligen skal opprettholde samme standard som tidligere. Maling av vegger, sliping av gulv eller bytte av kjøkkeninnredning som er utdatert og nedslitt er typisk vedlikehold som kan føres til fradrag, sier Hegdahl.
Overgang fra skattefri bolig til skattepliktig utleie
Hvis du har en bolig som er benyttet som egen bolig (fritakslignet bolig) i mer enn 5 år og som du setter i utleie gjelder helt spesielle regler. Det første året gis det kun rett til fradrag for inntil 10.000 kroner pluss 50% av overskytende.
Deretter økes retten til fradrag for vedlikeholdsutgifter med inntil 10% for hvert av de senere årene. Med andre ord: 10.000 kroner pluss 60% av vedlikeholdskostnadene i år 2, 10.000 pluss 70% av vedlikeholdsutgiftene i år 3 også videre. Helt frem til du får fullt fradrag for alle vedlikeholdsutgifter først fra det sjette året du leier ut. Du kan lese mer om dette her.
Fullt møblert utleieobjekt
– I utgangspunktet kan man ved fullt møblert utleieobjekt også fradragsføre 15 prosent av brutto leieinntekt. Dette er en bortgjemt regel som ikke alle utleiere er oppmerksomme på, men som også åpner for at man faktisk kan få noe mer til fradrag, sier Hegdahl.
Kjøper du inn kjøleskap eller møbler som koster mindre enn 15.000 kroner kan dette utgiftsføres direkte. Kjøpes innbo som koster mer enn 15.000 kroner per stykk kan disse gjenstandene kun fradragsføres med inntil 20 prosent årlig. Først når gjenstanden som kostet mer enn 15.000 kroner er nedskrevet til 15.000 eller lavere, kan hele kostnaden utgiftsføres, forklarer Hegdahl.
Inntekter ved utleie som er skattepliktig
Hvis du har leieinntekter som er skattepliktig er du selv ansvarlig for å medta dette i skattemeldingen. Det er kun utleie som skjer over markedsplasser som AirBnB eller lignende, som også blir innrapportert til skatteetaten og derfor er forhåndsutfylt i skattemeldingen.
Der skattepliktige leieinntekter ikke er forhåndsutfylt i skattemeldingen må opplysninger om leieobjektet, leieinntekter og fradragsberettigede kostnader føres opp i skattemeldingen under temaet:«Bolig og eiendom», der du åpner «Legg til utleie» og «klikker» videre på «Utleie av bolig og eiendom».
Skatt ved utleie av flere utleieboliger
Driver du med utleie i større omfang og leier ut fem eller flere boenheter, regnes dette som skattemessig virksomhet. Dermed blir inntektene dine å regne som næringsinntekt og kan beskattes med opptil 49,6 prosent skatt for inntektsåret 2021 og hele 50,6 prosent skatt i 2022. Velger du å drive utleievirksomheten gjennom et AS, vil også disse leieinntektene være skattepliktig. Du kan lese mer om dette på Skatteetaten.no.
Du kan også bruke Husleie.no om du allerede har et etablert leieforhold. Opprett en gratis bruker og administrer leieforholdet på en enkel, trygg og lønnsom måte.
