Heving av leiekontrakten vil si at den bortfaller med øyeblikkelig virkning. Leieforholdet er dermed avsluttet og leietakeren må eller kan flytte ut.
Hvem kan heve leiekontrakten?
Både leietaker og utleier kan kreve heving av leiekontrakten. Heving kan kreves dersom den andre parten vesentlig misligholder pliktene som er fastsatt i leiekontrakten. Misligholdet må være vesentlig. I Husleielovens § 9-9 beskrives det hvilke forhold som kan regnes som vesentlig mislighold og hvordan kravet om heving skal gjøres gjeldende.
Husleie.no gir deg et brukervennlig verktøy for å heve leiekontrakten juridisk riktig.
Kom i gang nå – helt gratis!
Slik sier du opp leieforholdet
Når kan og bør leiekontrakten heves?
Dersom leieforholdet har blitt en belastning på grunn av vesentlig mislighold av avtalte plikter, kan man gå til det skritt å heve leiekontrakten. For utleier kan dette dreie seg om en leietaker som helt eller delvis unnlater å betale husleie og at dette gjentar seg i lang tid til tross for skriftlige advarsler. Å heve leiekontrakt på grunn av bråk kan også være en årsak, samt om leietakere opptrer på en måte som er til vesentlig sjenanse eller skade. At leietakerne til tross for skriftlige advarsler ikke endrer adferd, eller som ikke utfører sine plikter i forhold til vedlikehold av leieobjektet.
Leietakeren kan heve leiekontrakten dersom leieobjektet ikke overleveres til fastsatt dato eller har vesentlige mangler i forhold til det som er avtalt eller dersom vesentlige feil og mangler ikke utredes innen rimelig tid. Dette kan for eksempel dreie seg om at leieobjektet er mindre enn avtalt, mangler hvitevarer eller møbler i henhold til avtale eller på annen måte har en mangel eller skade som må utbedres. Vilkåret som må oppfylles er at leiekontrakten er vesentlig misligholdt og utleier kan avverge heving ved å garantere at bestemmelsene i leiekontrakten blir oppfylt. Vær oppmerksom på at retten til heving i forbindelse med forsinket overlevering faller bort dersom leietaker flytter inn likevel.
Skriftlige varsler og hevingserklæring
Ifølge Husleielovens § 9-9 skal det gis skriftlig advarsel til den parten som er ansvarlig for misligholdet. Den ansvarlige part skal også få rimelig tid til å rette på forholdet. Slike varsler bør gis skriftlig, slik at man kan bevise for at de er gitt dersom det oppstår tvist.
Hevingserklæringen skal også være skriftlig. Den bør sendes rekommandert eller det bør sørges for at motparten signerer på at hevingserklæringen er mottatt. Denne erklæringen må inneholde en forklaring på hvilke forhold man mener blir vesentlig misligholdt og som dermed ligger til grunn for kravet om heving.
Dersom leietaker hever leiekontrakten kan denne la være å flytte inn eller flytte ut øyeblikkelig. Dersom det er utleier som hever leiekontrakten kan denne be leietaker flytte med en gang eller velge å gi leietaker en frist til å flytte.
Dersom den ene parten ikke aksepterer heving
Dersom leietaker ikke aksepterer heving, men blir boende, kan utleier i henhold til reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kaste ut leietaker med hjelp fra namsmannen. Leietaker må for øvrig betale husleie for den perioden han fortsetter å bo i leieobjektet.
En utleier kan stoppe heving av leiekontrakten fra leietakers side, dersom han utbedrer de feil og/eller mangler som er påpekt eller gir tilfredsstillende garantier for at disse blir utbedret. Dersom leietaker hever kontrakten og flytter, kan utleier bli stilt ansvarlig for leietakerens direkte eller indirekte økonomiske tap i forbindelse med det inntrufne.
Forskjellen mellom oppsigelse og heving
Dersom det foreligger en oppsigelse vil leietaker kunne bli boende i hele oppsigelsesperioden. Uansett om leietaker velger å flytte før oppsigelsestiden er over eller ikke, skal det betales husleie for hele denne perioden. Dersom det foreligger en heving fritas leietaker for plikten til å betale husleie straks leieobjektet er fraflyttet, uavhengig om oppsigelsestiden har utløpt eller ikke.
Husleie.no gir deg et brukervennlig verktøy for å heve leiekontrakten juridisk riktig – helt uten bruk av dyre advokater. Legg inn info om leieforholdet, og få en ferdig hevingserklæring.
