Forutsatt at du selger eller kjøper en bolig med et eksisterende leieforhold, er det viktig at du vet hvilke lover og regler som gjelder for både utleier og leietaker.
Det å selge en bolig hvor det allerede eksisterer et leieforhold er ikke helt uvanlig. Det kan derimot være både fordeler og ulemper for kjøper som tar over som utleier for boligen. Å ta over et leieobjekt kan være en god investering, men det kan også være en byrde om man ikke vet hvilke lover og regler som gjelder. Det er sentralt at den nye utleieren og leietaker er godt informert om hva som er gjeldende.
Leiekontrakt, kredittsjekk, innkreving og purring på husleien, indeksregulering, juridisk bistand og mye mer.
Les mer
Eksisterende leieforhold
Ved kjøp av en bolig med et eksisterende leieforhold, vil kjøper overta leieforholdet på eksisterende leiekontrakt. Dette betyr, som mange ikke er klar over, at det ikke er lov til å tvinge leietakere til å signere en ny husleiekontrakt.
Dersom du ønsker å si opp leieforholdet, enten før du selger boligen, eller etter at du har kjøpt boligen, gjelder Husleielovens regler for oppsigelse. Det betyr at du må ha en saklig grunn for å kunne si opp leieavtalen. Hva som anses som saklig grunn vil avgjøres skjønnsmessig, men normalt vil salg av bolig utgjøre saklig grunn for oppsigelse. Dersom du har kjøpt en bolig med leietaker i, vil du eksempelvis ha saklig grunn for oppsigelse dersom du ønsker å flytte inn selv, eller hvis du skal totalrenovere boligen på en måte som gjør det nødvendig å fraflytte den.
Den nye eieren av utleieboligen må forholde seg til den opprinnelige husleieavtalen. Da fortsetter leieforholdet på samme måte. Alle plikter og rettigheter som var avtalt mellom de opprinnelige partene gjelder også for ny utleier. Det samme gjelder dersom ny eier har overtatt boligen som arv.
Hvis du har bestemt deg for å selge boligen med leietaker boende, er det viktig at du har gitt tydelig informasjon i salgsprospektet om at boligen selges med leietakere.
Det trenger ikke være et problem å selge en bolig med eksisterende leietakere, så lenge man vet hvilke regler og lover som gjelder.
Tidsubestemt eller tidsbestemt leiekontrakt
Før et leieforhold blir inngått er det viktig at utleier har tenkt gjennom hvilken type leiekontrakt som skal anvendes.
Det finnes to ulike typer leiekontrakter. Du kan benytte en tidsbestemt leiekontrakt eller en tidsubestemt leiekontrakt i et leieforhold.
Hvis du som utleier vurderer salg av boligen kan det være fornuftig å ha en tidsbestemt avtale som utløper på det tidspunktet når boligen skal selges. Vær oppmerksom på at dersom kontrakten er kortere enn lovens minstetid på tre år, må du skriftlig opplyse i kontrakten at årsaken til dette er at boligen skal selges.
Fordelen med en tidsbestemt husleieavtale er at det allerede fra starten av leieforholdet er avtalt når leieforholdet skal avsluttes.
Hvis avtalen ikke har et opphørstidspunkt er den å regne som en tidsubestemt husleieavtale. Tidsubestemte avtaler varer helt frem til den blir sagt opp. I disse avtalene er det med andre ord ikke avtalt når leieperioden tar slutt. Se husleieloven § 9-1. Utleier og leietaker kan avtale at begge, eller bare en av partene skal kunne si opp. Det er også avtalefrihet med hensyn til oppsigelsestidens lengde, men dersom ikke annet er avtale er det tre måneder for ordinære leieforhold.
Rettigheter og forpliktelser på eiendommen
Dersom man har en tidsubestemt leiekontrakt kan det være noe vanskeligere og/eller mer tidkrevende å få avsluttet leieforholdet enn når man har en tidsbestemt kontrakt.
Anne Mette Hårdnes er partner i Forbrukeradvokaten. Hårdnes beskriver at ved kjøp av eiendom så overtar man de rettigheter og forpliktelser som er på eiendommen.
– Det betyr at dersom det er en leiekontrakt på eiendommen, så kjøper utleier denne. Utleier trer da inn i leieforholdet på like vilkår som tidligere eier. Utleier har ingen rett til å kreve at leietaker inngår ny leiekontrakt med nye vilkår, forteller Hårdnes.
Oppsigelse av leietaker
Hvis du ønsker å avslutte leieforholdet er det nødvendig at oppsigelsen er godt begrunnet og er skriftlig slik det står beskrevet i Husleieloven § 9-8. Oppsigelsen skal også opplyse om at leietaker kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Leietaker må også informeres om konsekvensene for leietaker om det ikke blir gjort.
Du må ha en gyldig grunn for å kunne si opp leieforholdet. Eksempler på gyldige grunner for utflytting kan være renovering i utleieboligen, at utleier skal bo der selv, eller at leietaker har misligholdt husleiekontrakten. Som hovedregel vil også salg av bolig være saklig grunn for oppsigelse. Det er imidlertid slik at en oppsigelse ikke bare vurderes ut fra om utleier har en saklig grunn for oppsigelse. Det skal også vurderes om den er rimelig. Selv om man har saklig grunn for oppsigelse kan derfor oppsigelsen bli satt til side som ugyldig dersom den vil virke urimelig for leietaker.
Som regel hvis man ønsker å si opp leietakerne i forbindelse med salg av bolig, er det viktig å ha god kommunikasjon med leietakerne boende i boligen. I praksis kan mye løse seg ved hjelp av god kommunikasjon. På den annen side har leietaker et sterkt oppsigelsesvern og kan protestere på oppsigelsen dersom hen har en tidsubestemt kontrakt. Hvis leietaker protesterer, kan det være tidkrevende å få ut leietaker. Dette vil kunne ende opp i Husleietvistutvalget og også videre opp i domstolen.
Forutsatt at du selger eller kjøper en bolig med et eksisterende leieforhold, er det viktig at du vet hvilke lover og regler som gjelder for både utleier og leietaker.
– I tilfellet hvor leietaker ikke ønsker å signere ny leiekontrakt avhenger det av kontrakten, utleiers tiltenkte bruk av eiendommen og hva utleier faktisk kan gjøre. Dersom det eksempelvis er bindingstid i kontrakten, har ikke utleier mulighet til å si opp sin leietaker.
– Dersom det ikke er bindingstid, kan utleier si opp kontrakten, men utleier plikter da å følge husleielovens regler, herunder at utleier må ha en saklig oppsigelsesgrunn. At utleier ønsker en annen kontrakt enn den som fulgte med boligen, er neppe saklig oppsigelsesgrunn, sier Hårdnes.
Depositum
Depositumskonto er en fordel for både utleier og leietaker. Det er er en nødvendig økonomisk sikring for utleiere, dersom husleien ikke betales eller det forvoldes skader på leieobjektet. Det er ikke alltid man som blivende leieboer har mulighet for å binde opp et større beløp på sperret konto til leieforholdet er over. Da er det godt å vite at det finnes alternativer, og et av disse er depositumsgaranti. Ved leie av bolig må leietakere normalt stille depositum tilsvarende 2-6 måneders husleie som sikkerhet for leieforholdet. I stedet for å binde opp et stort beløp på depositumskonto kan leietakere gjennom Husleie.no kjøpe depositumsgaranti – et alternativ for de som ikke ønsker å benytte depositumskonto.
I tilfellet hvor en utleier tar over leieforholdet med en eksisterende leietaker, er det viktig at rettigheter i depositumskontoer og garanti blir overført til ny utleier. Hvis det er behov for overføring av garanti skal det skrives et tillegg til leiekontrakten hvor det blir gjort klart at ny eier trer inn og overtar forpliktelser og rettigheter etter eksisterende kontrakt. Hvis du har et abonnement hos Husleie.no skal dette tillegget signeres av leietaker og ny eier, og deretter sendes til post@husleie.no så vi kan foreta endringen.
Spørsmål og svar
Vi får ofte innsendt spørsmål angående kjøp og salg av bolig. Her er to eksempler på spørsmål utleiere ofte stiller.
Eksempel 1:
Spørsmål: Vi har kjøpt en bolig med tilhørende leietakere. Leietakerne har ikke underskrevet kontrakt eller opprettet en depositumskonto med forrige utleier. Hvordan løser vi dette?
Svar: Du kan ikke kreve at leietaker signerer avtale med nye vilkår. Du har imidlertid rett til å få skriftliggjort den avtalen som var inngått muntlig mellom leietaker og forrige eier. Dersom leietaker og tidligere utleier ikke hadde avtalt at det skulle stilles depositum eller annen sikkerhet har du som ny utleier heller ikke rett til å kreve slik sikkerhet. Dersom det var avtalt at leietaker skulle stille depositum, men leietaker ikke har innbetalt dette kan du kreve at leietaker stiller depositum.
Eksempel 2:
Spørsmål: Jeg ønsker å selge boligen min, men har to leietakere boende der. De vil ikke flytte ut av leiligheten. Det er svært få som er interessert i å kjøpe boligen med tilhørende leietakere. Vi har underskrevet en tidsubestemt kontrakt. Hvordan kan jeg få kastet ut leietakerne?
Svar: Dersom du opplever at det er vanskelig å selge boligen med leietakere boende, og leietakerne ikke vil flytte frivillig kan du sende leietaker en oppsigelse forutsatt at det er oppsigelsesadgang i leiekontrakten. Salg av bolig er normalt å anse som saklig oppsigelsesgrunn. Leietakerne kan protestere på oppsigelsen, og du vil da måtte ta saken til Husleietvistutvalget (HTU). HTU vil da vurdere om oppsigelsen er gyldig etter en helhetsvurdering av oppsigelsesgrunnen og om oppsigelsen vil virke urimelig for leietakerne.
Leiekontrakt, kredittsjekk, innkreving og purring på husleien, indeksregulering, juridisk bistand og mye mer.
