11. Oppsigelse av leietaker

Saklig grunn til oppsigelse

På grunn av leietakerens oppsigelsesvern, må du ha en saklig grunn til å si ham eller henne opp. Saklig grunn til oppsigelse kan være:

• at leietaker ikke har stilt med godkjent sikkerhet
• at leietaker ikke betaler husleien eller regelmessig betaler etter forfall
• at leietaker bryter ordensregler
• at leietakeren foretar ulovlige forandringer i utleieobjektet
• at leietakeren ikke overholder sine vedlikeholdsplikter
• at leietakeren driver med ulovlig fremleie
• at du eller noen i din nærmeste familie skal bruke leieobjektet selv
• at utleieboligen skal gjennomgå omfattende oppussing
• at du skal selge boligen

Dersom oppsigelsen ikke utføres på riktig måte, har leietakeren rett til å se bort fra den. Da må du som utleier starte prosessen på nytt. Hvis leietakeren ikke godtar oppsigelsen, kan du velge å gå til søksmål. Dette finnes det en egen fremgangsmåte for, og vi i Husleie.no kan hjelpe deg med dette hvis du ønsker. 

Oppsigelse når leietaker bryter regler

Dersom leietakeren ikke oppfyller sine plikter i henhold til leiekontrakten, må du aller først sende skriftlige varsler der du gir leietakeren en mulighet til å rette opp forholdet.

En oppsigelse må være skriftlig og inneholde en begrunnelse. I oppsigelsen må leietakeren også informeres om at denne har en måned på seg til å protestere. Oppsigelsen må også opplyse om at dersom leietakeren ikke protesterer innen fristen, taper denne sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven.

Ved oppsigelse kan leietaker bli boende i utleieobjektet gjennom hele oppsigelsesperioden, og må også betale husleie i denne tiden.

Tvungen avslutning av et leieforhold

Det første du må gjøre er å undersøke om du har en klausul om tvangsfravikelse i leiekontrakten. Hvis du ikke har det, kan det gjøre en slik prosess mer langtekkelig enn nødvendig. Så lenge du har en slik klausul, kan du i teorien kan du sende varsel om fravikelse 1 dag etter forfallsdato.

Et varsel om fravikelse skal sendes skriftlig, og for å sikre at oppsigelsen kommer frem kan du sende det rekommandert. Varsel om fravikelse legger til grunn at leietaker har 14 dager fra varselets dato på å betale før du kan sende saken til namsmannen.  Hører du ikke noe fra leietakeren blir neste steg å sende en begjæring om fravikelse til namsmannen i ditt område. Dette kan enten være et eget organ for namsmannen eller sammen med lensmann eller politiet.

Heving av leiekontrakten

Dersom en av partene misligholder leiekontrakten i vesentlig grad, kan den andre parten kreve at leiekontrakten heves. Dette må skje skriftlig og den ansvarlige part må også få tid til å rette på forholdet.

Selve erklæringen om heving skal også være skriftlig. Det er viktig å sørge for at motparten skriver under på at denne har mottatt erklæringen. Erklæringen må inneholde informasjon om hvilke punkter i leiekontrakten som blir misligholdt i vesentlig grad.

Dersom leietaker ikke aksepterer heving og blir boende, kan du i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven kaste ut leietaker med hjelp fra namsmannen. Leietaker må for øvrig betale husleie for den perioden denne fortsetter å bo i leieobjektet.

Ved heving fritas leietakeren for plikten til å betale husleie straks han eller henne har flyttet ut av leieobjektet. Dette er uavhengig av om oppsigelsestiden har utløpt eller ikke.

Lag et oppsigelsesbrev eller hevingserklæring

Hos Husleie.no kan du enkelt og raskt få laget et juridisk riktig brev som møter alle formkravene som gjelder, og det er helt gratis. Ved å følge denne lille steg for steg-prosessen får du et ferdig oppsigelsesbrev eller en hevingserklæring som kan sendes til leietaker. Du kan se et eksempel på oppsigelsesbrev her.