Det er ikke uvanlig at utleier opplever at leietaker bryter husleiekontrakten. Her er tre vanlige brudd på husleiekontrakten, og noen tips til hvordan det kan håndteres.
Som regel fungerer de fleste leieforhold ypperlig, men det hender at det kan oppstå tvister mellom leietaker og utleier. Undersøkelser gjort på våre brukere viser at 36 prosent av utleiere har hatt ubehagelige episoder og/eller konflikter relatert til det å bo i samme bolig som leietaker. Da har det gjerne oppstått tilfeller hvor brudd på husleiekontrakten har funnet sted.
Våre undersøkelser viser at størst andel utleiere har opplevd manglende betaling av husleie. En stor andel beskriver også at brudd på husordensreglene eller at skader på boligen er en kilde til konflikt.
Leiekontrakt, kredittsjekk, innkreving og purring på husleien, indeksregulering, juridisk bistand og mye mer.
Les mer
1. Manglende husleie
Ifølge våre utleiere, er ubetalt husleie den vanligste grunnen til konflikt i leieforholdet. Manglende betaling av husleien er et alvorlig brudd på leiekontrakten.
Vanligvis betaler leietakeren husleien sin på forskudd. Dersom husleien uteblir eller betales for sent er dette å regne som et brudd på leieavtalen.
Det finnes da ulike tiltak utleier kan iverksette. Det enkleste er å begjære tvangsfravikelse (utkastelse) av leietaker. For at man skal kunne begjære utkastelse må man ha en skriftlig leiekontrakt der et av punktene inneholder en bestemmelse om at leietakeren aksepterer fravikelse dersom husleien ikke innbetales.
Når leietaker ikke har betalt husleien er det første man må gjøre som utleier å sende et skriftlig varsel til leietakeren om at utkastelse vil bli begjært dersom leietaker ikke betaler husleien. Dersom leietaker likevel ikke betaler husleien, vil man kunne begjære utkastelse. Dette er en forholdsvis enkel og rask prosess.
Dersom det er et stort beløp utestående, eller leietaker over lang tid konsekvent betaler husleien for sent, kan det foreligge det som kalles vesentlig mislighold av leiekontrakten. I slike tilfeller kan utleier kreve at kontrakten blir hevet. Ved heving må utleier sende en skriftlig erklæring som inneholder årsaken til hevingen, samt beskjed om at leieboeren må flytte ut med en gang. Når utleier har hevet leieforholdet, kan utleieren kreve erstatning for økonomisk tap utleier får som følge av leietakers mislighold, eksempelvis tapte leieinntekter.
Husleie.no hjelper deg med innkreving av husleien
Med abonnement fra Husleie.no slipper du å purre på forsinket betaling av husleien. Systemet vil uten å forhåndsvarsle utleier, sende betalingspåminnelser til leietaker per e-post og sms fem og ti dager etter forfallsdato, dersom faktura ikke er helt eller delvis betalt.
Dersom husleien fremdeles står ubetalt 14 dager etter forfallsdato, kan utleier rette forespørsel til Husleie.no om å opprette inkassosak. Hvis husleien ikke betales, vil et inkassoselskap hjelpe deg med å kreve inn pengene. Husleie.no tilbyr i samarbeid med inkassoselskapet Kravia, en tjeneste som sikrer utleier en bedre og mer effektiv innkreving av husleien. Bli Basic- eller preimiumabonnent her.
2. Skader på boligen, brudd på husleiekontrakten og/eller husordensregler
Som utleier kan det hende at du på et eller annet tidspunkt opplever at leietakeren misligholder sin del av leiekontrakten. Når leietaker eller utleier bryter en eller flere bestemmelser i leiekontrakten, er dette mislighold av leiekontrakten. Eksempler på mislighold kan være at leietaker ikke vedlikeholder boligen i samsvar med kontrakten, ikke betaler leie eller ikke følger husordensreglene.
Leietaker plikter å behandle boligen med aktsomhet. Dersom leietaker påfører boligen skader, utgjør dette et mislighold som utleier vil kunne kreve erstatning for når leieforholdet avsluttes. Det er da rimelige utbedringskostnader utleier kan kreve erstatning for. Leietaker vil være ansvarlig selv om leietaker har påført boligen skader etter et uhell.
Hvis det skulle oppstå større skader, slik som en brann eller lekkasje, vil utleier kunne søke dekning gjennom sin utleieforsikring.
Konsekvenser av mislighold
Dersom leietaker misligholdet sine forpliktelser er det viktig at du først sender ut en skriftlig advarsel, der du gir leietakeren en mulighet til å endre sin oppførsel. Husk at det er lettere å dokumentere ting skriftlig enn muntlig.
Hvis leietakers brudd på kontrakten fortsetter, til tross for skriftlig advarsel, vil man kunne vurdere å si opp leietaker eller, dersom misligholdet er vesentlig, heve leiekontrakten.
Du kan også kreve erstatning fra leietakeren for eventuelle tap og skader som følge av leietakerens mislighold.
Før du fremmer krav om erstatning etter endt leieforhold er det viktig å ha reklamert til leietaker innen 14 dager fra du overtok boligen. I den forbindelse bør det også gjennomføres en overtakelsesbefaring. En overtakelsesprossess bør gjøres grundig for å unngå problemer gjennom og ved avslutningen av leieforholdet. Ved bruk av bilder og tekst i vår overtakelsesprotokoll, vil du ha god dokumentasjon på utleieboligens tilstand dersom det skulle oppstå uenigheter ved endt leieforhold.
Depositumskonto
Et depositum er utleierens sikkerhet mot ubetalt husleie og eventuelle skader på leieobjektet. Dette er en god sikkerhet for deg som utleier. Har du allerede en leiekontrakt fra før, kan du opprette depositumskonto enkelt og greit her.
Når det gjelder oppgjør av depositumskonto, hender det at det oppstår tvister om hvordan depositumet skal bli fordelt mellom partene. Husleieloven oppstiller regler for hvordan oppgjøret skal skje. Dersom utleier kan dokumentere at leietaker skylder husleie, vil utleier kunne kreve depositumet utbetalt. Depositumsbanken sender da et varsel til leietaker, og dersom leietaker ikke tar ut klage til Husleietvistutvalget innen 5 uker, vil utleier få utbetalt depositumet.
Dersom det er skader på boligen, kan utleier ta ut klage til Husleietvistutvalget. Depositumskontoen fryses inntil partene enten har blitt enig om fordelingen, eller det foreligger en rettskraftig avgjørelse på at leietaker skylder husleie og/eller er erstatningsansvarlig for skader.
3. Leietaker følger ikke husordensreglene
Hvis leietakeren bryter husordensreglene eller forsømmer andre plikter leietaker har i henhold til leiekontrakten, må du som utleier sende skriftlig varsel om at dette må opphøre. Dersom dette ikke skjer vil du ikke kunne si opp leiekontrakten. Hvis misligholdet er å anse vesentlig, vil du også kunne heve leiekontrakten.
Det er lurt å ha husordensregler og andre plikter nedskrevet i husleiekontrakten, slik at ingen av partene trenger å lure på hvilke forpliktelser de har. Dette gjelder særlig med tanke på når det skal være stille i eiendommen, om leietaker har rett til å ha husdyr, om det er tillatt å røyke inne i boligen og om leietaker har rett til å bruke spiker/skruer til å henge opp ting på veggene. Utleier har en rett til ensidig å fastsette husordensregler. Leietaker plikter å følge disse. Dersom dette ikke gjøres er det brudd på husleiekontrakten.
Brudd på husordensrelger kan være hevingsgrunn. Om det utgjør hevingsgrunn vurderes skjønnsmessig, hvor det blant annet vurderes hvor ofte misligholdet har skjedd, alvorligheten av misligholdet og om leietaker har fått flere advarsler/klager.
Meldingssenter – MinHusleie
Det er viktig å ha en god dialog med leietaker gjennom hele leieforholdet. Dersom det skulle oppstå situasjoner hvor naboer klager over støy og bråk, er det viktig å ta dette opp med leietaker.
Med Husleie.no kan du enkelt sende melding til leietaker direkte fra utleieprofilen. Her vil all korrespondanse mellom partene være tilgjengelig gjennom hele leieforholdet. Dette vil øke utleiers dokumentasjonsgrad dersom noe i leieforholdet skulle gå galt.
Utleier kan sende meldinger til en eller flere leietakere via MinHusleie. Alle meldinger lagres på egen bruker. Dette er en godt verktøy hvis det skulle oppstå brudd på husleiekontrakten, slik som mislighold.
Referansesjekk og leietakerbevis
For å sikre at leieforholdet er trygt og tydelig for både utleier og leietaker er det viktig å bruke en skriftlig leiekontrakt. Hos Husleie.no får du en gratis leiekontrakt som enkelt og greit signeres med BankID av begge parter.
Før du signerer leiekontrakten er det lurt å foreta en bakgrunnssjekk/referansesjekk for å unngå fremtidige problemer. Da kan du be om referanser fra tidligere utleiere eller arbeidsgiver. Det kan også være lurt å spørre om å se et leietakerbevis, for å sikre at den potensielle leietakeren har betalingsevne. Dette kan spare deg for uforutsette problemer. Dette vil også gi deg innsikt i hvem den potensielle leietakeren er. Her kan du bli informert om blant annet støy og festbråk har vært et problem i tidligere leieforhold.
Du bør stille følgende spørsmål:
- Ble husleien betalt i tide
- Var vedkommende ansvarlig for mye støy/festing?
- Har vedkommende husdyr?
- Hvilken tilstand var leieobjektet i da vedkommende flyttet ut?
Oppsigelse av leietaker
Dersom du ønsker å si opp leietaker må du ha en gyldig grunn. Leietakeren beskyttes til en viss grad av det som kalles oppsigelsesvern. Derfor er det viktig at du har saklig grunn til å si opp leietakeren. Mislighold av leiekontrakten er en saklig grunn for oppsigelse. Eksempler på mislighold av kontrakt:
- Manglende betaling av husleien
- Uregelmessig betaling av husleien
- Manglende overholdelse av ordensregler
- Ulovlige forandringer i utleieboligen
- Leietaker overholder ikke sin vedlikeholdsplikt
Husk at dersom du skal si opp leieavtalen må du sende en skriftlig oppsigelse, per post. Denne må begrunnes, og det må også opplyses om leietakers protestrett.
Dersom du er usikker på hvordan du kan sende varsel om oppsigelse kan du enkelt registere deg på husleie.no. Ved å bruke Husleie.no sitt verktøy for oppsigelse av leieforholdet, får du et gratis oppsigelsesbrev som møter lovens formkrav som kan sendes til leietaker.
Leiekontrakt, kredittsjekk, innkreving og purring på husleien, indeksregulering, juridisk bistand og mye mer.
